|
| リフォーム物件の基本情報 |
 ・構造 ：RC（鉄筋コンクリート造）
・築年数 ： 25 年
・部屋タイプ ：１ＤＫ
・広さ ： 約25㎡
・バスルーム ： ３点ユニットバス
・施工場所 ： 静岡県浜松市
・リフォーム費用 ： ２００万円
（内訳 バスルーム１００万円、 トイレ・洗面４０万円、その他６０万円）
|
 
「入居率低下を賃料を下げて補ってきたが、今回は半年経っても埋まらない。フルリフォームを行い入居率と賃料のアップをしたい」
とオーナー様より相談を受けました。
但し予算は２００万円以内で行うことが条件。
ワンルームに２００万もかけてリフォームをするのだから、倍の家賃にできる部屋へのリフォームが希望という難題を課されました。
物件は市内の中心地にあり、その他のワンルームと比べて部屋が広いので、当社ではポテンシャルは高いと判断（２０㎡が多い中、この物件は２５㎡以上）。
またリフォーム後の家賃の大幅アップを狙うため、アップした家賃でも住んでくれそうな人の層を絞り、その層に合った部屋造りを考えました。
中心街に近く、少し広めのワンルームのため、単身で東京や大阪などの大都市部から来ている社会人の方が対象。
さらに繁華街なので、周辺のお店に勤める方達もターゲットに。
これらを踏まえ、「ちょい不良（ワル）感のある男の部屋」というコンセプトを決めました。
「大都市部でこのグレードの部屋ならば１０万円以上はするだろう」と思わせる部屋が出来るかどうかが最大のポイントとなります。
少しゴージャス感のある雰囲気が欲しい。
そこで「万遍なく」ではなく、お金をかけないところはそれなりにまとめ、かける所はかけた倍以上に見えるようにメリハリをつけたリフォームを提案しました。
お金をかけたのは水廻り空間。
もともと玄関脇に３点ユニットバスがありましたがそれを撤去。
かなりスペースを使いバスルーム・洗面台・トイレを部屋の片側一列に横並びに配置しました。
バスルームから続く洗面とトイレスペースは少し床を上げ（その下に配管を通すことでコストを下げる目的も）、バスルームと一体感を持たせるためにテラコッタのようなタイルを貼りグレード感を統一。
トイレと洗面スペースは仕切りを低くすることで、居住スペースへの圧迫感がかなり緩和。
キッチンスペースも、床にタイルを貼ることによって壁を使わずに視覚的にフローリングとの空間の区切りを持たせる工夫を施しました。
水廻り空間、キッチンにふんだんに石やタイルを使うことで、他のワンルームに無い圧倒的重厚感を出すことができたと思います。
| 間取りAFTER |
 【主な工事項目】
・キッチン交換
・キッチンスペースタイル敷き
・フローリング貼り
（旧カーペット・クッションフロア）
・玄関大理石敷き
・バスルーム・洗面台・トイレ新設
・水廻り囲い壁（一部オープン）
・壁ペンキ塗装（既存クロス上より）
・ライティングレール（スポット照明）
・ソファ、ベッド購入
・カウンターテーブル（キッチン横）新設
総費用 ： ２００万円 （バスルーム１００万円、トイレ・洗面４０万円、その他６０万円） |
洗面とトイレは在来で施工し、バスルームは当社オリジナルのオーダーメイドユニットバスを使いました。
オーダーメイドですから柱など個々に違う物件でも空間を最大限に使えます。
また、この物件のようにユニットバスにタイルを貼ることも自由にできるのも利点です。
１０１５サイズのオーダーメイドユニットバスに、１３００ｍｍ幅のバスタブを設置。
それをあえて窓際に持って行き、バスタブに浸かりながら窓からの夜景を眺められるようにしました。
バスルームは洗い場を設けずバスタブのみとして、シャワーはバスタブで。
ヘッドシャワーも付け、床と壁には磁器タイルを使い、バスルームだけ見ると高級ホテルのようなクラス感を演出しました。
同マンションの他の部屋との差別化のみならず、同じ地域のマンションとも差別化できるバスルームになったと思います。
トイレを壁で囲わないということはオーナーさんと共に最後まで悩みました。
しかし単身一人暮しの社会人男性というターゲットを考えると、こんな「ちょい不良（ワル）」な部屋もアリじゃないかという結論に。
他人と一緒にいる時間よりも、「男の隠れ家」的な、一人の時の快適さを優先させました。
いよいよリフォームが終了。
オーナーさんが「自分がぜひ住みたい」と言ったほど、カッコイイ部屋に仕上がりました。
早速以前の相場の倍近い家賃で募集開始（旧家賃３．８万円→新家賃６．８万円）。
そしてなんと募集開始日の午前１１時には入居者が決定したとご連絡をいただきました。
今回の物件は決して大都市ではありませんでした。
しかしニーズやターゲットを分析し、効果的なリフォームをすれば驚くような成果を上げることができます。お金はただかければいい、というわけじゃない。
当社はそんなメリハリのあるリフォームをご提案しています。
ホーム
|
